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                    居住困難戶按戶算還是按家庭算?

                      發布時間:2020-07-28 16:49:59 點擊數:
                    導讀:案件詳情2015年12月3日,上海市虹口區人民政府作出房屋征收決定,上海市虹口區秦關路某處公有房屋(以下簡稱“被征收房屋”)在征收范圍內。其承租人為許某,在冊戶籍共有16人。虹口區房管局于2017年5月5日與許某簽訂征

                    案件詳情

                    2015年12月3日,上海市虹口區人民政府作出房屋征收決定,上海市虹口區秦關路某處公有房屋(以下簡稱“被征收房屋”)在征收范圍內。其承租人為許某,在冊戶籍共有16人。虹口區房管局于2017年5月5日與許某簽訂征收協議。約定公房租賃憑證記載居住面積37.4平方米,認定建筑面積57.6平方米,未認定建筑面積2平方米。房屋部分房地產市場評估單價為人民幣28,482元(人民幣,幣種下同)/平方米(建筑面積),房屋征收范圍內的被拆除房屋評估均價為35,523元/平方米(建筑面積)。被征收房屋價值補償款計2,548,502.28元;被征收戶不符合居住困難戶條件。被征收房屋已經拆除,相關補償金并未發放,征收安置房屋亦未交付?,F戶籍內七人認為自身符合居住困難認定條件,因此訴至法院要求確認被訴征補協議無效。


                    一審判決

                    一審法院認為,附生效條件的合同,自條件成就時生效。虹口房管局依照虹口區政府作出的房屋征收決定對被征收房屋實施征收。許某與虹口房管局經協商就被征收房屋簽訂被訴征補協議已生效。原告七人主張該協議約定該戶不符合居住困難戶條件,侵犯其合法權益。本案中,虹口房管局系虹口區住房保障機構,故原審向其發函詢問本案被征收戶是否居住困難,經其審核,戶籍中共有五人本市他處無住房或本市他處有住房但人均建筑面積低于15平方米,該戶不享受居住困難戶保障補貼,故原告方七人上述主張原審不予采納。被訴征補協議對被征收房屋的房屋類型及性質、建筑面積認定、房屋評估單價、補償方式、補償金額、協議生效條件等作了明確約定,約定內容系雙方真實意思表示且未違反《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關規定,合法有效。一審法院判決駁回原告訴請。


                    二審判決

                    二審法院認為本案爭議焦點在于,被訴征補協議關于該戶不符合居住困難戶認定的約定是否損害被征收戶的房屋征收安置補償利益,是否因此導致被訴征補協議無效。根據《實施細則》第三十二條規定:“居住困難的被征收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請,并提供相關證明材料。區(縣)住房保障機構應當按照本細則以及本市經濟適用住房的相關規定對居住困難戶進行認定……”因此,在房屋征收補償簽約過程中如何認定居住困難戶,虹口房管局應參照本市共有產權保障住房(經濟適用住房)的相關規定執行。且因公有房屋征收補償系按公房租賃憑證計戶進行補償,故目前而言被征收房屋中居住困難人員的認定亦難以按具體的小家庭為單位進行。上訴人認為,其家庭符合申請居住困難條件,故應按照其家庭為單位申請居住困難認定的意見,與《實施細則》按戶補償的規定相悖,本院難以采納。

                    本案中,由于被征收房屋公房承租人和其他戶籍在冊人員等人明確表示不同意申請認定居住困難,亦不愿意接受調解且拒絕提供相關證明材料,故在缺乏被征收房屋相關人員共同申請并提供該戶完整的居住困難認定申請材料的情況下,虹口房管局無法對該戶整戶是否符合居住困難戶作出認定。況且,根據現有在案證據所作的核查結果及《實施細則》中規定的折算公式計算,該戶亦不滿足居住困難戶認定的條件,故被訴征補協議關于該戶不符合居住困難戶認定的約定,并未損害該戶的房屋征收安置補償利益。故上訴人關于要求認定居住困難戶的主張,并據此要求確認被訴征補協議無效的請求,缺乏事實證據和法律依據,本院難以支持。二審法院判決駁回上訴,維持原判。


                    律師分析

                    對于如何才能符合居住困難戶保障需要滿足兩個條件,首先需要滿足人均住房建筑面積低于或等于15平方,其次對于整戶來說需要滿足人頭錢大于磚頭錢。根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三十一條規定,保障補貼=折算單價?居住困難戶人數 x 22平方米-被征收居住房屋補償金額。本地塊折算單價為14,500元/平方米。被征收房屋內有五人符合居住困難戶條件,因此人頭錢為14,500 x 5 x 22=1,595,000元,小于被征收房屋居住房屋補償金額2,548,502.28元,因此該戶不享受居住困難戶保障補貼。該征收協議也未侵害房屋整體的征收補償利益,因此法院判決駁回原告方的請求確認征收協議無效的訴請。


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