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                    動遷房引發的糾紛

                      發布時間:2020-07-21 15:51:38 點擊數:
                    導讀:案件詳情小黃怎么也想不明白,自己只想在光怪陸離的魔都買下一套屬于自己的房子,怎么搞的這么麻煩和惱人。2016年1月的一天,小黃(乙方)滿懷著憧憬與希望與陸某和陸某女兒(甲方)兩人簽訂了《拆遷房買賣合同》,約

                    案件詳情


                    小黃怎么也想不明白,自己只想在光怪陸離的魔都買下一套屬于自己的房子,怎么搞的這么麻煩和惱人。


                    2016年1月的一天,小黃(乙方)滿懷著憧憬與希望與陸某和陸某女兒(甲方)兩人簽訂了《拆遷房買賣合同》,約定甲方將建筑面積為89.61平方米的動遷安置房一套以135萬元的總價轉讓給乙方,付款方式為:小黃先支付50萬元,拿到鑰匙當天支付房款50萬元,余款于辦理過戶當日付清;并約定甲方逾期未交房,乙方有權解除合同,甲方除將已收房款全部退還乙方外,并應賠償乙方30萬元等條款。小黃此后按約支付陸某父女共計五十萬元,期盼著再交五十萬元就可以領到房屋鑰匙搬進屬于自己的家。


                    但是左等右等,陸某父女一直搪塞推延,后來小黃才知道雖然動遷協議上被安置戶為陸某的女兒,早就可以領取涉案房屋的鑰匙了,但是陸某一家始終沒有領取。陸某女兒和陸某的母親還向村委會提交了一份《申請書》,自愿將涉案房屋的產權人定為陸某女兒和陸某的母親,放棄了陸某的產權人資格,陸某也進行了簽字。就這樣,陸某告訴小黃,現在我不是產權人了,我母親不同意出售。五十萬購房款可以退給你,你再去買別的房子吧。


                    小黃聽到陸某這樣說憋了一肚子氣,心想我日思夜想地盼著買到房子都過去快兩年了,本來我辛辛苦苦攢了一套房子錢,現在房價上漲了那么多,你和我說你不賣了,這怎么一點不講道理呢?!一氣之下將陸某父女告上法庭,要求解除合同,返還50萬元購房款和利息,并且賠償房屋差價損失110萬元。


                    法院判決


                    一審法院經審理認為,小黃與陸某、陸某女兒之間簽訂的《拆遷房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示,且不違反法律規定,雙方應當遵照履行。但目前因該房屋擬定的權利人為陸某女兒及陸某母親,且尚未辦理產權登記,而陸某母親表示對買賣合同并不知情且不同意轉讓涉案房屋,導致合同無法繼續履行?,F小黃要求解除合同并返還已付房款,陸某、陸某女兒亦表示同意,法院予以照準。合同解除后,因作為簽約一方主體即出賣方的陸某女兒、陸某在簽約時未告知小黃涉案房屋的擬權利人,簽約后又無法繼續履行合同,客觀上構成違約,應承擔相應的違約責任。關于違約損失,小黃認為合同約定的違約金過低,不足以彌補其實際損失,故向法院主張了利息損失和房屋差價損失??紤]到房價上漲的客觀情況,結合雙方履行合同的情況及陸某、陸某女兒的違約情形,同時考慮到小黃在未確定房屋權利人的情況進行簽約亦存在過錯,綜合其實際產生的利息損失,法院酌定陸某、陸某女兒應承擔的違約損失為76萬元。


                    法院判決:一、解除小黃與陸某父女于2016年1月21日簽訂的關于上海市嘉定區系爭房屋的《拆遷房買賣合同》;二、陸某父女應于判決生效之日起十日內返還小黃已付購房款500,000元;三、陸某父女應于判決生效之日起十日內償付小黃違約損失760,000元。

                    陸某和陸某女兒認為一審判決其所應承擔的違約金數額過高,向法院提起上訴。二審法院經審理認為一審判決認定事實清楚,適用法律正確,駁回陸某父女的上訴,維持原判。


                    律師答疑


                    我們發現在動遷安置房買賣中,經常買受人和賣出人簽訂安置房屋出售合同時,出售方雖然已經簽訂了房屋的動遷協議,但是房屋個人產權證(小產證)甚至是開發商產權證(大產證)還沒有辦出,因此此時房屋的產權人并沒有確定。例如本案中房屋出售合同雖然是陸某和女兒簽字,但是房屋的產權人卻包含了陸某的母親,因此小黃雖然可以依據買賣合同向陸某及其女兒主張違約責任,但是因為房屋的權利人之一陸某母親不同意,小黃無法取得房屋的所有權,房屋也無法變更到小黃的名下。

                    我們建議在購買動遷安置房屋時,應保持特別謹慎的態度。應通過正規的中介機構,查看房屋涉及的動遷協議,房屋的產權人信息,確保房屋不存在抵押、查封等情況。在不是必須的情況下不建議購買未辦出小產證的動遷房屋。


                    小黃最后雖然獲得了50萬元的購房款和76萬元的違約金,但是相信小黃也一定是不開心的。這兩年來付出了無數的時間與金錢,結果卻離自己夢想中的家漸行漸遠。


                    法律鏈接


                    《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條 無權處分?買賣合同效力:當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。


                    《關于動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》:

                    一、被動遷居民家庭取得房地產權證(小產證)滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。凡自房地產權證(小產證)發證日期起至房地產交易合同(包括買賣合同,租賃合同,下同)網上備案時間滿3年的,房地產登記機構予以受理存量房地產買賣的轉移登記或房屋租賃合同登記備案。

                    二、未取得房地產權證(小產證)或取得房地產權證(小產證)未滿3年的,但該動遷安置房的房地產開發企業取得房地產權證(大產證)滿3年,且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協議滿3年的,在辦理房地產權證(小產證)后可以轉讓、出租。房地產登記機構在受理房地產轉移登記或房屋租賃合同登記備案時,應當核驗房地產權證(大產證)、拆遷補償安置協議。 


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